Alquiler de viviendas en NY: Nuevas regulaciones para inquilinos y propietarios 2019
Regulaciones para alquiler de viviendas en NY
Legisladores demócratas de Nueva York con el propósito de proteger a los inquilinos de los altos costos de las viviendas, proponen cambios radicales en las leyes de alquiler, que serán votados para su aprobación esta semana.
Las nuevas medidas se podrían extender a todo el estado de Nueva York, para permitir que otros municipios promulguen sus propias reglas para mantener los apartamentos a precios razonables.
¿Cómo está regulado el alquiler o renta en Nueva York?
En la ciudad de Nueva York existen dos tipos de renta regulada: la renta controlada y la renta estabilizada. Los cambios planteados por los demócratas aplicarían a ambas.
La renta controlada se hizo popular después de la Segunda Guerra Mundial, cuando los soldados regresaron y buscaron apartamentos para sus familias. La demanda hizo que aumentaran las rentas, lo que provocó una escasez de viviendas. En su apogeo, en la ciudad existían más de dos millones de apartamentos con renta controlada, pero solo queda una pequeña fracción: aproximadamente 22,000, según una encuesta de 2017.
Para que un apartamento sea controlado por el alquiler debe de cumplir los siguientes requisitos:
- Un inquilino o miembro de la familia debe haber vivido en este por lo menos desde julio de 1971.
- El edificio tenía que haber sido construido antes de 1947.
Las familias pueden pasar la unidad a otro miembro y conservar el alquiler Estado de control.
La estabilización del alquiler, se aplica a los apartamentos en edificios con al menos seis unidades que se construyeron entre 1947 y 1974, así como a los edificios más nuevos que reciben exenciones fiscales para las llamadas viviendas asequibles.
Los aumentos de renta en apartamentos estabilizados son determinados por la Junta de Pautas de Renta de la ciudad. Este año, la junta permitió aumentos de 1.5 por ciento para contratos de arrendamiento de un año y 2.5 por ciento para contratos de arrendamiento de dos años.
Las nuevas regulaciones ¿qué cambios traerán para los inquilinos?
Para los inquilinos de alquiler o renta estabilizada
La Junta de Pautas de Renta continuará determinando aumentos anuales, pero las siguientes reglas que benefician a los propietarios serían cambiadas o abolidas:
- Control de vacantes: cuando el alquiler legal de un apartamento con alquiler estabilizado alcanza una cierta tasa, actualmente $ 2,774 por mes, podría revertirse a la tasa de mercado si hubiera una vacante.
- El bono de vacante: los propietarios de apartamentos con alquiler estabilizado han podido aumentar los alquileres hasta en un 20 por ciento después de que los inquilinos se mudaron. Las nuevas reglas lo impedirían.
- Aumentos en el alquiler basados en mejoras de edificios: los propietarios han podido aumentar los alquileres en apartamentos regulados hasta en un 6 por ciento por año si hicieron mejoras que “directa o indirectamente” beneficiaron a todos los inquilinos, como una nueva caldera. Ese aumento ahora se limitaría al 2 por ciento por año. Aumentos en el alquiler permitidos si los propietarios renovados o mejorados de apartamentos individuales ahora también serían limitados.
- Uso indebido de alquileres “preferenciales”: los propietarios de apartamentos con alquiler estabilizado pueden ofrecer unidades a los inquilinos por un precio más bajo que el alquiler legal regulado. Pero ya no pueden aumentar el alquiler al límite legalmente establecido cuando se renueva un contrato de arrendamiento, una práctica que obligaba a los inquilinos a retirarse.
- Desregulación de altos ingresos: si un inquilino en una unidad de renta estabilizada ganó más de $ 200,000 al año en dos años consecutivos, el propietario podría desregular la unidad. Eso ya no será permitido.
- La laguna de “uso por el propietario”: los propietarios y sus familiares han podido eliminar a los inquilinos con rentas estables de varios apartamentos para usarlos como residencias, una regla que a veces es maltratada por los propietarios como una forma de aumentar los alquileres. Ahora, los propietarios solo podrán reclamar el “uso del propietario” de un apartamento para usarlo como su residencia principal.
¿A qué tipo de rentas aplicarán las nuevas protecciones?
El paquete de protecciones se aplicará a aquellos que viven en apartamentos con alquiler regulado y a todos los neoyorquinos que alquilan apartamentos:
- Los depósitos de seguridad se limitarán a un mes de alquiler y se mejorarán los procedimientos para facilitar que los inquilinos recuperen sus depósitos de seguridad.
- Los inquilinos que los propietarios de viviendas consideraban problemáticos, quizás por defender sus derechos, a veces terminaban en listas negras que se compartirían entre las agencias de alquiler. Esa práctica sería prohibida.
- Los inquilinos estarían mejor protegidos durante el proceso de desalojo, particularmente contra los desalojos de represalia.
- Los desalojos ilegales, como cuando un propietario cierra ilegalmente o usa la fuerza para desalojar a un inquilino, se convertirían en un delito, un delito menor castigable con una multa civil de entre $ 1,000 y $ 10,000 por violación.
- Se requerirá que los arrendadores notifiquen a los inquilinos con al menos 30 días de anticipación si pretenden aumentar la renta en más del 5 por ciento o no renovarán el contrato de arrendamiento.
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